Dünden bugüne yabancıya gayrimenkul satışı

Nisan ayında yurtdışı uçuşların artmasıyla yabancıya yapılan konut satışları pandemi etkisindeki geçtiğimiz yılın aynı ayına oranla %400 arttı. Rakamlar sektörü umutlandırdı, yabancıya satışta yıllık beklenti yeniden 45 bin seviyelerine yükseldi. Mayıs ayında konut satışları ise 2020’nin aynı ayına göre %100’ün üzerinde gerçekleşti.

Daracık bir alana ya da sınırlı saniyeye haber sığdırmaya çalışırmış gibi rakamlarla başladım güne ama mevzu yabancıların ülkemizden taşınmaz edinmesiyse, rakamlardan ziyade, konuyu biraz daha baştan almaya ne dersiniz?

Yazılı basına ve gayrimenkul sektörüne ilk adım attığım 2008 yılında, muhabir olarak çalışmaya başladığım derginin Genel Yayın Yönetmeni Sn. Başak Soner bana “Eğer sektörü öğrenmek istiyorsan kendine konular belirle, merak et, araştır, mesela mütekabiliyet esası ile başla” demişti. Mütekabiliyeti araştırmak için önce onun ne olduğunu anlamam gerekiyordu. O gün ilk defa duyduğum kelimenin nasıl yazıldığından bile emin değildim.

Tanıştığım günden beri iletişim zekasına ve gayrimenkul alanında mesleki tecrübesine sonsuz saygı ve hayranlık duyduğum Sn. Soner’in önerisi beni o dönem mütekabiliyet esasına dair Osmanlı Devleti’ndeki uygulamaları araştırmaya kadar götürmüştü.  Bugün o kadar derinlere dalmayacağız ama ülkemizdeki tarihsel sürecine hızla bir göz atacağız.

Mütekabiliyete bağlı taşınmaz edinmeyi Osmanlı’da ilk defa 1867’de çıkan kanunla görüyoruz. Kanunla yabancılara Mekke ve Medine’yi içine alan Hicaz vilayeti dışında taşınmaz edinim hakkı tanınıyor.

Peki ama nedir bu mütekabiliyet?

Her şeyden önce devletten bahsedebilmek için o devletin bir ülkesi olmalıdır yani toprak ana unsurdur. Yabancılara mal edinim hakkı ülkeden ülkeye değişir ama hepsinde öncelik devletin stratejik güvenliği ve ekonomik çıkarlarıdır. Bazı ülkeler buna izin vermezken bazı ülkeler ise yabancıya gayrimenkul satışını birçok açıdan sınırlandırır. Devletler ülke topraklarını sınırsızca yabancı ülke vatandaşlarına açmaz.

Mütekabiliyet yani karşılıklılık kavramı, en az iki devlet arasında birbirlerinin vatandaşlarına aynı mahiyetteki hakların karşılıklı tanınmasıdır. Daha yalın haliyle; yabancı devlet vatandaşının Türkiye'de taşınmaz edinebilmesi o devletin de Türk vatandaşlarına bu hakkı tanımasına bağlıdır.

Cumhuriyet dönemi

Lozan Barış Antlaşması’nın ardından 1934 yılına kadar sadece antlaşmaya taraf olan ve Türkiye’ye mütekabiliyet tanıyan devletlerin vatandaşlarına Türkiye’den mal edinme hakkı verildi.  Ancak yabancıların hangi ülke vatandaşı olursa olsun köy sınırları içinde ve askeri yasak bölgelerde taşınmaz edinmeleri mümkün değildi. Yıllar içinde uluslararası ilişkilerin gelişmesiyle mütekabiliyet tanınan ülkelerin sayısı arttı.

1934 yılından sonra yabancılara taşınmaz edinme hakkı şu koşullara bağlıydı:

1. Yasal sınırlamalara uyulması.
2.  Mütekabiliyetin mevcut olması.

1984’te ise bazı değişiklikler oldu; buna göre,

• Köy sınırları içinde geçerli taşınmaz edinme yasağı bazı ülke vatandaşları için Bakanlar Kurulu kararı ile kaldırılabilecek,

• Bakanlar Kurulu kararı ile bazı yabancı ülke vatandaşları için mütekabiliyet şartı aranmayabilecek…

 Bakanlar Kurulu bu yetkiyle, Suudi Arabistan, Kuveyt, Birleşik Arap Emirlikleri, Bahreyn ve Katar vatandaşlarına karşılıklılık aramadan Türkiye'den taşınmaz edinme olanağı tanıdı. Ancak Anayasa Mahkeme’si yabancıların taşınmaz edinmesinde mütekabiliyet koşulunu, vazgeçilmesi mümkün olmayan bir yasal unsur olarak görüyordu. Öyle ki; 2007 yılına kadar bu ve birkaç benzeri kanun Anayasa Mahkemesi’nce iptal edildi. 

1985 yılında mahkeme kararı “Yabancı bir ülkede mülk edinmek, çoğu kez o ülkede seyahat etmek, çalışmak veya yerleşmek gibi isteklerin bir uzantısıdır. Ülkede mülk edinerek yaşamını kısmen ya da tamamen orada sürdürecek olan yabancının her türlü davranışına katlanacak olan, onunla belli bir yöre ya da çevrede yaşamını paylaşmak zorunda olan vatandaş olacaktır. Bu itibarla vatandaşımızın kendi ülkesinde mülk edinmesine katlanamayan bir devlet uyruğundan herhalde bu hakkın esirgenmesi gerekir. Aksine bir durumda ise yabancıya tanınmış bir ayrıcalık sayılır” demektedir.

Özetle; 2000’li yıllara kadar karşılıklı olmak ve kanuni sınırlamalara uyulmak kaydı ile sadece yabancı gerçek kişilere taşınmaz satın alma ve miras yoluyla edinme hakkı tanınmıştı.  Ancak karşılıklılık ilkesi 2008 yılında kanunla kaldırıldı ve anayasaya aykırı bulunmadı. Tapu Kanunu’nun yürürlüğe girdiği 1934 yılından beri vazgeçilmeyen mütekabiliyet ilkesi 2012 yılında ise tamamen kaldırıldı. Bazı çevrelerce bu durum mütekabiliyetin kaldırılması olarak değil, ekonomik ilişkiler nedeniyle esnetilmesi olarak görülüyor.

Tapu ve Kadastro Kanunu’nda 2012 yılında yapılan değişiklik ile; Türkiye’de taşınmaz edinmek isteyen yabancı ülke vatandaşları için getirilen koşullar kolaylaştırıldı, sınır komşusu olduğumuz ülkelerle ilgili bazı kısıtlamalarsa devam ediyor. Değişikle beraber Türkiye’den şartsız gayrimenkul edinme hakkına sahip ülke sayısı 53’ten 183’e çıktı.

Bugün itibariyle;

• Yabancı uyruklu gerçek kişiler, özel mülkiyete izin verilen alanlarda her türlü gayrimenkulü edinebiliyorlar. (Ticari, konut, arazi, tarımsal alan vb.)

• Edinilen gayrimenkulün üzerinde önceden inşa edilmiş bir bina yoksa 2 yıl içerisinde bir proje geliştirilmesi ve sunulması gerekiyor.

• Yabancı uyruklu bir kişi Türkiye’de herhangi bir yerde 2.5 hektar yerine 30 hektara kadar taşınmaz edinebiliyor. Bakanlar Kurulu kararıyla bu alan 2 kata kadar büyüyebiliyor.

• Yabancı kişi, yasaklı askeri bölgelerde veya askeri güvenlik bölgelerinde gayrimenkulü ancak valiliğin izniyle edinebiliyor veya kiralayabiliyor.
•  
• Yabancılar tarafından toplam edinim, özel mülkiyete izin verilen toplam il alanının yüzde onunu geçemiyor.

Gayrimenkul alarak Türk Vatandaşlığı kazanmak

2018 yılından itibaren yabancı uyruklu kişilere 250.000 ABD doları ve üzeri değerde gayrimenkul satın almaları halinde istisnai prosedürler yoluyla Türk vatandaşlığı kazanma hakkı veriliyor. Bu amaçla yabancıların:

• En az 250.000 ABD doları değerinde gayrimenkul satın alması,​

• Taşınmazın tapu kayıtlarına üç yıl satılmaması şerhi koyulması, tapuda amaç beyan edilmesi, bu bilgilerin vatandaşlık başvurusunda da belirtilmesi gerekiyor.

Yabancıya yılda 40 bin taşınmaz satılıyor

Gayrimenkul sektör temsilcilerinin de heyecanla beklediği mütekabiliyet yasası, küresel kriz nedeniyle büyük düşüş gerçekleşen yabancıya satış rakamlarını da olumlu yönde etkiledi. 2002-2010 arası yabancıya satış 85 bin 676 adet konut olarak gerçekleşmişti. Rakamlar satışların 2008 itibariyle çok azaldığını gösteriyor. 2006-2008 döneminde yabancıya yılda ortalama 3 milyar dolarlık gayrimenkul satışı yapılırken, küresel kriz ve yasal zorluklar nedeniyle bu rakam 2009’da 1,8 milyar dolara kadar düştü. Sektörün beklentisi yeni yasa değişikliği sonrası yıllık satış bedellerinin 5 milyar dolara çıkmasıydı.

Yabancıya Aynı Konutla “Tek” Vatandaşlık

Yabancıların 2018 yılından bu yana gayrimenkul edinimi ile vatandaşlık kazanma yolu 22 Mart 2021 tarihinde yeni bir genelgeyle sınırlandırıldı. Genelgeye göre aynı taşınmaz tekrar tekrar vatandaşlık kazanımına konu edilemeyecek. Bu konuda sektörün önemli isimlerinden Eva Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı’nın değerlendirmesini paylaşmak istiyorum:

“Örneğin; bir yabancı 250 bin dolar karşılığı Türkiye’den aldığı taşınmazı 3 yıl satmama taahhüdü verip, 3 yıl sonunda vatandaşlık kazandı. Bu gayrimenkul 3 yıl sonunda tekrar bir yabancıya satıldığında aynı mülk üzerinden vatandaşlık başvurusu yapılması mümkün olmayacak. Bir yabancının sahip olduğu bir mülk bir Türk şirketine devredildiyse vatandaşlık için bu mülkü alacak kişi ilk devredenin eşi, çocuğu veya aynı uyruklu bir yabancı olamayacak. Bu sayede mülkleri aile bireyleri arasında veya şirkete devredip oradan şahsa satarak yapılan ve 3 yıl satmama süresi geçince vatandaşlık kazanması için döndürülmesinin önüne geçilecek.  Yapılan düzenlemelerin kötüye kullanımı önlemede büyük yardımı olacaktır.”

Ben mütekabiliyet esasının önemli olduğunu düşünüyorum ancak 300 çeşit alt sektörün, 40 farklı meslek grubunun çalıştığı stratejik bir sektör olan inşaat sektöründe yabancıya satışın ekonomik önemi de göz ardı edilemez. Bu hafta geçmişten günümüze yabancıya konut satışına göz attık. Yasa ile yabancının mülk edinimi önündeki engellerin kalkmasını ve 2013 yılından beri artan yabancıya konut satışlarını inceledik. Bu yazımı kaleme alırken TÜİK verilerinden, invest.gov.tr sitesinden ve Prof. Dr. Şeref Ertaş’ın Yabancıların Taşınmaz Edinmesindeki Gelişmeler ve Türkiye'deki Son Durum adlı makalesinden yararlandım. Konu ilginizi çektiyse o çalışmayı da okumanızı tavsiye ederim.

Sağlıkla kalın.