“ Evin bir yer değil, bir duygu olduğunu öğrendim.” Cecilia Ahern
Okuduğunuz başlıkla, heyecan verici değil aksine hepimizin üzerinde durup düşünmesi gereken bir yazı yazma niyetindeyim. Çok uzun zamandır yazı yazmamamın nedeni, belki de bu konularla ilgili özellikle son bir yıldır çok düşünmemden ileri geliyordur.
“Emlak”, özünde insan, dolayısı ile de toplum odaklı bir konudur. Sadece Türkiye’ye değil, dünyaya baktığınızda da böyle olduğunu görebilirsiniz. Çünkü insan ve toplum her yerdedir. Üstelik toplumu, ekonomi, sosyoloji, siyaset, ekoloji gibi pek çok noktadan etkiler. ”Belediyecilik” ise teorik olarak yine insanı merkez alan, siyasetten bağımsız, yerel bir yönetim şekli olması gerekirken ülkemizde, iç içe geçen çok konu gibi, yerel seçimleri de siyasetten ayrı tutmak pek mümkün değil.
Gelelim “ inşaat pornosu” tanımına…
Son bir kaç yıldır emlak piyasalarına, haliyle inşaat sektörüne, toplumun inşaat sektörüne bakışına bakınca açıkçası kafamda oluşan tanımlama bu oluyor. Bu iki kelimenin birleşerek nasıl bir anlama geldiğini yazının sonunda anlamış oluruz diye düşünmekteyim. “İnşaat” ın ne olduğunu zaten hepimiz biliyoruz. Porno kelimesinin kökeni ise eski Yunanca’ dan geliyor. İzleyicisi ve katılımcısı olan gösteri demek bildiğiniz üzere. Hatta okuduğum bir kitapta, en eski pandomim gösterilerinin İstanbul’da, 300 lü yıllardan 1000 li yıllara kadar, Sultanahmet Dikilitaş yakınındaki “ Pornai Sokak” ta yapıldığı ve kelimenin bu sokaktan adını aldığı yazıyordu. Şu anda “Asmalıçeşme Sokak “ olarak geçiyor.
Emlak denildiğinde yazacak o kadar, o kadar çok konu başlığı var ki...Her birinden onlarca sayfa yazı yazmak mümkün. Önce konut fiyatlarından başlayalım. Çünkü ülkemizde emlak piyasasının çok büyük çoğunluğu konut piyasasından oluşuyor. Fiyatların gerçek anlamıyla düşüşte olduğu malumunuz, çünkü son üç yıldır zaten şişen fiyatların, ülkemize has sebeplerle düşmesinden daha doğal bir şey olamazdı. Konut fiyatları sadece Anadolu kentlerinde artmış. Rakamlara istatistiklere baktığımızda görüyoruz ki, satılık konut fiyatları düşüşte iken, satışlarda düşüşte...Yani fiyatlar düştüğü halde satışlar artmamış. Üstelik, ülkemiz konut sahipliği oranında dünya genelinde alt sıralarda ve gerilemeye devam ederken. Peki, alıcılara ne oldu? Tabii burada alıcıları da sınıflandırmak gerek. Yabancı alıcılar, kredi kullanmak isteyenler, nakit parası ile alanlar, yatırımcılar…
Yabancı alıcılarda da düşüş var. Çünkü artık oturum, vatandaşlık almak için konut almaya gerek yok. Değişen Köy Kanunu ile toprak alarak da bu hakkı kazanabiliyorlar. Nakit parası olan için piyasada pek bir şey değişmedi, alan alıyor, satan satıyor. Yatırımcılar derseniz, konut artık bir yatırım aracı olmaktan çıktı çıkacak. Nitekim Merkez Bankası, ilk defa “ ticari gayrimenkul endeksi” yayınladı ki bu da ticari gayrimenkule yatırımyapanların artacağına dair bir işarettir. Kredi kullanımı nerdeyse sıfırlanmışken, üstüne mevduat faizleri olmadık oranlara çıkmışken kim ev alayım da oturayım diyebilir, veya kim ev alayım da kiraya verip gelir elde edeyim diye düşünür… Kiralık konutlarda da durum pek farklı değil. İki yıldır artan dava sayıları, okuduğumuz ev sahibi-kiracı kavga haberleri, ev sahibinden habersiz, 20 kişiye evi kiralayan kiracılar vs... Kiracı olarak evinden taşınanlar azalmış durumda çünkü kira enflasyonu % 120.
Hal böyle iken inşaat sektörüne bakalım. İstatistikleri incelerseniz, ruhsat alınan inşaat sayısında geçtiğimiz yıla göre % 15 den fazla artış var. Ama inşaatlardaki dairelerin ortalama m2 leri yaklaşık % 10 oranında düşmüş. Bu ne demek? Artık inşaat yapacak arsa azalıyor, arsa maliyetleri artıyor iken bir yandan da artmaya devam eden konut ihtiyacını karşılamak gerekiyor. Lütfen tam bu noktada şunun ayrımını iyi yapalım. Bitmiş, devam eden, ruhsatı yeni alınan inşaatların kaçı, gerçekten konut ihtiyacını giderebiliyor? İstanbul, Ankara, İzmir, Bursa, Antalya başta olmak üzere, Bodrum’u, Çeşme’si, Akdeniz ve Ege sahili, Karadeniz yaylaları…Saymakla bitmez. Zaten sadece İstanbul’ a Boğazdan, Adalar’dan, Zeytinburnu açıklarından, hatta en iyisi bütün İstanbul’a kuşbakışı bakarsanız, bu inşaatların neredeyse hiçbirinin gerçek konut ihtiyacını karşılamaya yönelik olmadığını anlayabilirsiniz.
Ayrıca, son yıllarda pek revaçta olan “tiny house”, ve arsa yatırımları da bana göre inşaat pornosunun bir parçası olma yolunda ilerliyor. Dağlara taşlara, ormanlara “ ufak bir yer alayım da, ufak bir prefabrik ev kondurayım” düşüncesi bende distopik bir korku yaratıyor. 1950’ li yıllarda başlayan gecekondulaşmanın, sonradan nasıl büyük bir soruna ve ranta dönüştüğünü düşününce, şu anda “ imarsız, tiny house yapmaya uygun” diye satılan tarlalara, arazilere yıllar sonra “ imar affı” çıkmayacağının garantisini kim verebilir ki?
Belediye seçimlerinin konuyla ilgisi ne derseniz, inşaat ruhsatları belediyelerin imar müdürlüklerinden alınıyor biliyorsunuz. İmar planlarında, alınan kararlarda, verilen inşaat ruhsatlarında belediye yönetiminin hangi siyasi partiden olduğu hiç fark etmez. Belediyecilikte asıl olan doğru ve yeterli hizmeti sunabilmektir. İnşaat ve dolayısı ile emlak piyasası da olumlu veya olumsuz mutlaka etkilenir.
Son bir ilave olarak emlak danışmanlarına değinmeden geçemeyeceğim. Her meslek grubunda olduğu gibi emlakçının da iyisi var, kötüsü var. Ne mutluyum ki benim tanıdığım bütün emlakçılar iyi olanlardan. Ama çok insanın kötü bir emlakçı deneyimi olduğu da malum. Fiyatların bu kadar çok artış göstermesinde, kira rakamlarının bu kadar çok artmasında, bir şantiye ülkesi haline gelmemizde maalesef ki emlakçıların da bir kısmının payı var.
Kentsel Dönüşüm yasası, Rezerv Alan Yasası, Belediyecilik Kanunu, yeni çıkarılması planlanan vergi düzenlemeleri, belki başka kanunlar... Ülke ekonomisi ve yerel seçimler... Hepsi emlak piyasasının hem ekonomik hem toplumsal açıdan nasıl şekilleneceğini gösterecek. Bu konuları detaylarıyla yazmak üzere sonraya bırakıyorum.
Ben bir Şehir plancısı olarak, tezini “ Planlamanın Kentsel Psikolojideki Etkisi” üzerine yazmış, yirmi yıldır emlak sektöründe ara vermeden çalışan biri olarak “ seyreden değil, seyir eden” olmayı tercih ettim her zaman. Hepimizin, bireysel ve toplumsal olarak ülkece güzel seyir edenlerden olmasını dilerim.
G. Menkul danışmanlık ofisinizden bilgi alabilir miyim?