Eski ve yeni kiracılar arasında haksız rekabet

Altınbaş Üniversitesi Hukuk Fakültesi Öğretim Üyesi Doç. Dr. Umut Yeeniocak, AVM’lerdeki kiracıları yakından ilgilendiren ortak giderlere katılım bedellerindeki değişikliklerin farklı uygulamalara neden olacağını dile getirdi. Yeniocak, yeni yönetmelikte esas göze çarpan hususun, özellikle alışveriş merkezlerinde tartışma konusu olan reklam, pazarlama ve danışmanlık gibi daha önce ortak gider kapsamına girmeyen giderler ile belgesi olmayan ortak giderlerin AVM’lerdeki perakende işletmelerden tahsil edilmesini yasaklaması olduğuna dikkat çekti. Bu yasağın özellikle kiracıların şikâyet ettiği, AVM’lerdeki yüksek katılım bedellerini önemli ölçüde etkileyeceğini dile getirdi. Doç. Dr. Umut Yeniocak, reklam, pazarlama gibi giderleri kiracıdan tahsil edemeyen AVM yönetimlerinin, kira bedellerini yükselterek gelirlerini korumaya çalışacaklarına işaret etti.
“Türk Borçlar Kanunu’na da aykırı”
Aslında AVM kiracılarından, ortak gider dışında tahsilat yapılmasının Türk Borçlar Kanunu’na da aykırı olduğunu dile getiren Doç. Dr. Umut Yeniocak, “Özellikle, 1 Temmuz 2020’de iş yerleri için de uygulanmaya başlanan Türk Borçlar Kanunu’nun bazı hükümleri (örneğin TBK 346), kiracıyı bu tür tahsilat taleplerine karşı koruyor. Bu sebeple, her ne kadar Yönetmelikte, sözleşme süresi dolana kadar reklam, pazarlama, danışmanlık gibi giderlerden kiracının sorumlu olmaya devam edeceği yazılsa da Kanun’daki düzenlemeler bunun aksini söylüyor.”
“Neler ortak giderlere dahil?”
Doç. Dr. Umut Yeniocak, öncelikle uygulama bakımından çok önem arz eden ortak giderlerin hangi kalemlerden oluştuğunun belirlendiğini de söyledi. Yapılan tanıma göre ortak giderlerin; ortak kullanım alanlarına ilişkin elektrik, su, doğalgaz, yenileme niteliğinde olmayan bakım ve onarım, güvenlik, temizlik ve sağlık giderleri gibi alışveriş merkezinin aynına ilişkin olmayan ortak kullanım alanı giderleri ile yönetim gideri kalemlerinden oluşacağını ifade etti. Yönetim giderlerinin ise, AVM’de fiilen çalışan bordrolu personel giderleriyle sınırlandırılacağı bilgisini verdi.
“2 başlı uygulamaya ve haksız rekabete de neden olacak”
Fakat bu değişiklik yapılırken, mevcut kira sözleşmeleriyle ilgili bir de geçici madde eklendiğine işaret eden Doç. Dr. Umut Yeniocak, bu maddeye göre, Yönetmeliğin yürürlüğe girdiği 18 Ağustos 2022 tarihinden önce imzalanan kira sözleşmelerinde reklam, pazarlama danışmanlık gibi giderlerden kiracının sorumlu olduğuna ilişkin hükümler varsa bu sözleşmeler, süresi bitene kadar geçerliliğini koruyacak. Kiracıdan bu giderler tahsil edilmeye devam edilecek. Ancak, sözleşmenin yenilenmesi ya da süresinin uzatılması hâlinde artık bu tür giderler kiracıdan tahsil edilemeyecek.” açıklamasını yaptı. Doç. Dr. Yeniocak, 18 Ağustos 2022’den sonra imzalanan kira sözleşmelerinde ise, reklam, pazarlama, danışmanlık gibi giderlerden kiracının sorumlu olduğuna ilişkin hükümler sözleşmede olsa bile Yönetmeliğe göre, kiracının bu giderlerden sorumlu olmayacağını vurguladı.  Bunun da eski ve yeni kiracılar arasında bir farklılık yaratacağı, işletmeler arasında haksız rekabete neden olacağını dile getirdi. Doç. Dr. Yeniocak, “Aynı AVM’de eski kiracılar sözleşme süresi bitene kadar, örneğin, 5 yıllık sözleşmesi varsa, 5 yıl boyunca reklam, pazarlama, danışmanlık gibi giderlere katılacak ama yeni kiracılardan bu giderler tahsil edilemeyecek.” şeklinde konuştu.